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长期以来，朱泾镇待泾村一直贴着“穷村”标签，是全镇地理位置最偏远、基建最落后、经济最薄弱的“边缘村”。2014年，以乡村郊野规划为契机，探索村企合作，打造以赏花为特色的“花开海上”生态园。2020年，村党总支以党建为引领，深化村企联姻，以“土地作价入股+保底收益+按股分红”等方式，造就上海市首例以土地使用权作价入股方式与社会资本合作开发经营的农村集体经营性建设用地，探索出一条土地资源盘活新路径，“点醒”沉睡土地资源，“点亮”农民幸福生活。

一、主要做法

深化村企联姻，以项目为依托，释放农村土地改革红利，推动土地资源变成土地资产、土地资本，解决农村集体土地与城市国有土地同地不同权不同价 问题，建立多元利益联结机制。

（一）花开海上“寻金”。待泾村集体建设用地土地使用权作价入股的基础是“花开海上”生态园项目的落地。面对一片林地“低洼地”和产业单一的瓶颈，村党总支意识到，要想推动乡村全面振兴，必须利用自身资源升级发展产业。此时，蓝城集团也一直在寻求从重资产投资到轻资产运营再到“小镇战略”的转型，乡村振兴之路和企业转型之路“一拍即合”。村企合作“寻金”，以600亩花开海上生态园村企合作为爆发点，迎来了总规近3800亩“上海南郊花海·芳香小镇”启动建设，目前正在打造1个小镇中心、2个精品酒店、系列精品民宿，形成花海度假产业项目群，对土地产生极大的需求。

（二）土地入股“挖金”。2019年新修改的土地管理法破除了农村集体经营性建设用地进入市场的法律障碍。待泾村紧紧抓住这个政策机遇，召开党群议事会，统一村民思想，确定土地作价入股的发展模式。随后，配合区规资局、区农委，统筹村庄规划和项目规划，解决了用地预审、农转用、勘测定界、开免税单等迫在眉睫的问题，并及时召开涉及11个村民小组的户代表会议，顺利通过土地承包经营权补偿决议。随后，对99宗共计113.02亩农村集体经营性建设用地办理“农转用”审批手续，与国有土地同权同价，直接由村集体将协议约定的40年使用权作价入股，形成了农村集体经营性建设用地入市的最新探索，挖到了“真金”。

（三）利益联结“享金”。为了保障企业与村集体、村民的利益，村党总支牵头、各方参与商议建立了“两保零风险”的利益分配制度。土地入股后，按照“保底+收益分配”模式获得股权收益：项目建设期，按央行同期发布的整存整取一年期存款利率进行保底分红；建设期满后，按央行同期发布的整存整取三年期存款利率进行保底分红，如实际分红率超过保底分红率时，即按实际分红率执行。此外，村集体经济组织对上海花泾公司经营承担零风险，为农民方利益又上了一层保险。对开发企业而言，从一次性全额缴纳土地款，变为每年支付分红款，缓解了资金压力，提升了发展潜力。

二、初步成效

“点土成金”工作法的探索与实践，破解了制约农村产业发展难题，通过农村土地“资本化”与社会资本“联姻”，丰富产业发展路径，实现了产业兴旺、集体创收、农民致富。

（一）区里多了网红打卡点。“花开海上”生态园自2016年开园以来，一直是上海乃至长三角各地游客休闲旅游打卡的热门目的地。每年金秋10月，二期200亩芳香园，40万株全球最大地肤花海也受到各地游客的追捧。截至2021年底，生态园累计接待游客130余万人次。此外凭借超高“颜值”，成为市民观光、摄影写真、开设时尚集市、举行田园音乐会、快闪、文体娱乐、徒步健身走秀和农民画展示等各类活动的主阵地，实现了从“无人问津”到“人山人海”的蝶变。

（二）待泾村成了致富创收地。通过土地盘活，突破一二三产业融合发展制约瓶颈，支撑芳香经济、主题酒店、精品民宿、乡村旅游、家庭农场、特色农业、养老产业、古船水韵文化等产业链条联动发展，探索出了一条优化土地资源配置的可持续反哺新路径。目前，“花开海上”已为村民提供了120个就业岗位，花海芳香小镇项目预计将于明年底建成，届时还将提供1500个就业岗位。未来，还将利用与上海乐高主题乐园度假区仅有一路之隔的优势，加强与乐高乐园协同发展，形成“西有乐高小镇、东有花海小镇”的产业联动发展新格局。

（三）村民走上了“五金”增收路。2021年6月，待泾村村集体收获土地作价入股后的首批百万分红预付款，未来每年都会有保底200万元的股权收益（股金）。村民除获取农用地流转费（租金）外，还可在园区务工取得工资收入（薪金）；如果房屋被租用作民宿，还有一笔租金；农产品自产自销；再加上养老保障金，走上了“股金+租金+薪金+现金+保障金”的“五金”增收之路。村民的人均可支配收入从2018年的2.5万元增加至目前的3万余元。如与生态园一河之隔的秀泾4组黄老伯夫妇就是“五金”农民的代表。黄老伯老两口都有养老金，黄老伯还为民宿提供保洁、安保等服务，获得一笔薪金收入；黄老伯妻子彭阿姨空时就到生态园打工，每月2000多元工资；平时种种菜，拿到景区外去卖，节假日一天能赚200元；再加一年可观的房屋租金收入和土地流转金、门票分红，一年能到手近15万元，是原来收入的3倍。

三、经验启示