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原标题：法拍房“回暖”，法官告诉你这样“拍”

　　执行干警在江苏某公司查封公司资产，现场与债权人协商确定拍卖参考价。 严夏菲 摄

　　今年以来，随着经济的逐渐回暖，法拍房市场持续火爆。据统计，今年1月至3月，江苏省南通市两级法院法拍房不动产已成交241件，总成交额4.3亿元。其中，住宅153件，最高溢价率达148.68%；商业用房88件，最高溢价率达354.37%。但是因为不熟悉竞买规则止于心动、因为悔拍付出沉重代价等情形屡见不鲜。法拍房受到青睐的原因何在？能够放心入手吗？参与竞买需要注意哪些事项？带着这些问题，笔者深入南通市两级法院，进行了走访调查。

　　■起拍价低于市场价

　　——极具吸引力

　　29人报名，出价222次，131次延时，14700多次围观……3月上旬，位于南通市通州区川姜镇南通家纺城的一套面积为38平方米的商铺从35.13万元起拍，经过多轮激烈竞价，最终以159.6万余元的价格成交。

　　“这套商铺经评估，市场价在50万元左右，能以3倍多的高溢价卖出，我们也没想到。”该不动产所涉案件承办人、通州区人民法院执行局法官助理王蔚分析，这处商铺之所以抢手，是因为其所在地段好，一条街都是做家纺的商户，比较成气候，加上最近家纺市场复苏，随着生意变好，商铺也比前几年要紧俏不少。

　　法拍房为何受欢迎？价格优势是主要原因。南通市中级人民法院执行局法官助理孙宁璞介绍，法拍房的起拍价格可通过当事人议价、网络询价、评估定价等方式确定，一拍起拍价一般在处置参考价或市场价的70%左右，成交价多数情况下也会低于市场价，这对意向竞买人来说非常有吸引力。此外，通过法拍平台还可能“捡漏”学区房和一些热门楼盘的房子。

　　住宅用房是法拍房中最为常见的一种。今年1月，位于启东市启隆镇某小区的一套面积为125平方米的联排别墅从90.8万元起拍，最终以225.8万元的价格成交。启东市人民法院执行局副局长许浩介绍，启隆镇上一些主打度假养老的住宅楼盘受到上海等外地买受人青睐，今年，随着市场回暖，此类法拍房的成交率有所上升，尤其是别墅，上拍后都能顺利卖掉。

　　■贷款收房都有保障

　　——可放心拍

　　法拍房能不能放心入手？孙宁璞介绍，法院对房屋进行拍卖的目的是用于偿还债务，渠道正规有保障，可以放心买。购买法拍房时要认准最高人民法院公布的淘宝网、京东网等7家司法拍卖网络服务平台，不要轻信一些中介机构发布的所谓“法拍房”信息。

　　房屋不动产不同于一般的司法拍卖拍品，价格较高，一些意向竞买人往往因为一下子拿不出这么多钱而选择了放弃。据法官介绍，其实，法拍房也是可以贷款的。前不久，通州区的范先生以164万余元的价格拍得一套法拍房，拍下后仅4天，邮储银行通州区支行便通过“e拍贷”放贷80万元，帮助范先生顺利拿下心仪的法拍房。

　　笔者了解到，目前很多银行都有专门针对法拍房的贷款业务，以南通地区为例，中国银行和工商银行都推出了“e拍贷”业务，专门用于法拍贷款。部分与银行有合作的法院会在拍卖公告中写明贷款方式及银行联系人，没有在公告中写明的，意向竞买人也可以在拍卖前先行与银行取得联系，咨询相关贷款业务。

　　也有人担心，买到法拍房后，原房主占着不走该怎么办？今年2月，南通市崇川区人民法院组织了一次强制腾房，其结果一定程度上能打消竞买人的顾虑。被执行人瞿某夫妇将名下一套房屋抵押给某银行申请贷款，但未按合同履行还款义务。执行中，法院上门强制腾空，瞿某家喊来二三十名老人阻挠执行，瞿某妻子则躺在卧室里企图抗拒执行。见此情形，执行人员雷霆出击，将哄闹人员强制带离现场，随后有序完成腾房。

　　“一般而言，法院会严格依照法律规定，保障竞买人购买法拍房的合法权益。”南通中院执行局负责人杜开林表示，对无正当理由占着法院已经拍卖成交的房产拒不交出的，法院将强制腾退，坚决维护司法权威和司法公信力。

　　竞拍完成后，怎么办理不动产权证？杜开林介绍，在支付完余款后，即可联系法院办理产权变更登记，法院会出具相关法律文书，一般包括成交确认书即确认买受人已成功购买，过户的执行裁定书即解除原房产上的查封抵押，确认房屋归买受人所有，并要求不动产登记部门协助办理产权过户。

　　■成功试水“带押过户”

　　——但也有法律风险